这大约是中国房地产市集有史以来，政策最忙的一年。

从年头到年末，从中央到地方，从住建部门到相干部门，均对房地产市集频频松捆政策，或再加以利好政策。

过往多年，若干购房主说念主士千呼万唤的愿望或心声，在2024年都已成真。

从年头以广州为首的一线城市再次松捆限购，到后续全面放开限购，一线城市都不同进程地对限购政策进行松捆或放开。购房首付只需1.5成，买房降契税，降豪宅税、存量房贷第二次下调等等，都从梦思照进现实。

2024年，房地产重回撑执产业地位的第四年，楼市成交也从年头微见小阳春，到年中成交“触底”，再到9月底重磅新政出击，市集应声“反弹”，延续止跌回稳于今。

空前宽松的房地产环境，市集的信心正在缓缓重塑，行将到来的2025年房地产市集，值得期待。

1

取消豪宅税

10月12日，国新办新闻发布会上，财政部默示，正在攥紧商酌明确与取消普通住宅和非普通住宅规范相衔尾的升值税、地皮升值税政策。一个月后，11月13日，财政部、税务总局、住房和城乡开采部荟萃发布契税、升值税谐和的政策。

新政明确，在相干城市取消普通住宅和非普通住宅规范后，与寰宇其他地区适用长入的个东说念主销售住房升值税政策，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个东说念主销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收升值税的国法相应住手执行。

自三部委发文后的十天之内，北上广深四大一线城市均已反馈新政，纷繁晓谕取消豪宅税，均于12月1日起执行。从此，一线城市再无豪宅税。

点评：

区别于普通住宅，豪宅税是国度对领有较强购买力的购房者购买了大面积或低容积率物业所征收的一种税费。

在广州，隔离普通住宅和豪宅从2005年6月1日运行。彼时提倡住宅小区建筑容积率在1.0以下，单套住房建筑面积144过去米以上，践诺成交价钱高于同级别地皮上住房平均交游价钱的1.2倍以上的住房，为豪宅。被界说为豪宅的物业，在二手交游经由中，需非凡增收5.3%的升值税。

受制于此，广州的开发商过往在户型遐想中多半遁藏143至144过去米的面积段。如今豪宅税取消之后，开发商在户型遐想上无疑有了更多创作空间。与此同期，总价上千万的二手豪宅可减税十几万元至数百万元不等，从而也刺激二手豪宅交游，由此起到以豪宅成交回暖带动普通住宅成交回暖的示范效应。

10月以来于今，一线城市的豪宅交游运行回暖，或解说取消豪宅税取得较着成果。

2

买房降契税

11月13日，财政部、税务总局、住房城乡开采部发布《对于促进房地产市集寂静健康发展相干税收政策的公告》，晓谕自2024年12月1日起执行降税政策。

契税方面，将此前享受1%低税率优惠的面积规范由90过去米提高到140过去米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市不错与其他地区长入适用家庭第二套住宅券税优惠政策；面积140过去米以上的，首套住房减按1.5%的税率征收契税、二套住房减按2%的税率征收契税。

点评：

以广州为例，在降契税之前，广州首套房小于90过去米，按1%征契税；大于等于90过去米，按1.5%征契税；二套或者以上不论若干面积，都按3%征契税。自12月起新政实施后，购买家庭独一录取二套住房不超140过去米，都按1%交纳契税；逾越140过去米，税率则为1.5%-2%，最大的减税幅度有望减少2/3，极地面收缩购房者的包袱。

在降契税之后，二套交游总价500万元以上的物业，有望减契税超10万元，从而也刺激耗尽者的购房积极性。广州在12月首两周交游预约爆满，说明了这一新政落地后的市集狂欢。

近几年，国度一再降税以刺激房地产市集活跃。从此前推出的换购住房可退个税，到如今的降契税，取消豪宅税等等，房地产交游税费已减至新低，购房者的压力大为收缩。

3

降存量房贷利率，降首付比例

9月24日，央行行长潘功胜在国新办发布会上晓谕，虚构存量房贷利率和长入房贷最低首付比例，素养交易银行将存量房贷利率降至新披发房贷利率隔邻，瞻望平均降幅在0.5个百分点傍边。此外，长入首套房和二套房的房贷最低首付比例，将寰宇层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。

9月29日晚，央行厚爱启动存量房贷利率下调，及优化个东说念主住房贷款最低首付比例等。告知指出，对于当今存量房贷利率大于LPR-30基点的，允许下调至LPR-30基点。对于贷款购买住房的住户家庭，交易性个东说念主住房贷款不再隔离首套、二套住房，最低首付款比例长入为不低于15%等。

点评：

联接两年，国度两次下调存量房贷利率。第一次是客岁9月，轻易有逾越23万亿的存量首套房贷利率下调，利率平均水平下调73个基点，降至4.27%，每年减少借款东说念主利息开销约 1700 亿元。本年再下调存量房贷利率，平均下落0.5个百分点傍边，瞻望惠及5000万户家庭1.5亿东说念主口，平均每年减少家庭利息开销1500亿傍边。

落到市民身上，两次降息之后，月供利息减少数十元、上百元到数千元不等，住户可主管的收入略有微增，提前还款高亢也大为减少。

与此同期，不再隔离首套或二套房，购房最低首付比例下调至15%，创下新低，让购房者不错更为拖沓地上车，实现住有所居。

4

取消住房限购

9月26日召开的中央政事局会议明确，要促进房地产市集止跌回稳。9月29日，住房城乡开采部召开会议商酌部署贯彻落实中央精神，明确提倡，支执城市极端是一线城市用好房地产市集调控自主权，因城施策谐和住房限购政策，全力促进房地产市集止跌回稳。

当日晚间，上海市提倡缩小非沪籍住户购买外环外住房所需交纳社保或个税年限、虚构房贷首付比例等一系列举措；广州市晓谕取消住户家庭在广州市购买住房的各项限购政策；深圳市提倡优化分区限购政策、取消商品住房和商务公寓转让次第、谐和个这个词东说念主住房转让升值税征免年限、优化个东说念主住房贷款政策等措施。北京则在9月30日提倡缩小非京籍家庭购房所需交纳社保或个税年限。

点评：

全面取消限购，广州走在一线城市之前。在此之前，广州楼市的限购政策已实施14年。

广州最早从2010年10月发布“国五条”的腹地化版块，运行限购之路。尔后，2013年、2017年执续加码，只剩从化、增城区莫得纳入限购范围。从2018年12月起，广州缓缓湮灭限售等，更从2023年运行握住优化限购政策。从客岁9月放开黄埔、番禺、花都及白云四镇限购，到本年1月放开限购区建面120过去米以上（不含120过去米）住房不限购，到本年9月南沙区放开限购，再到9月底全广州全面放开限购。

广州空前宽松的购房环境，让刚需和改善加速上车，也诱惑国表里东说念主士前来购房，成交量从10月强劲反弹。在官方发文中，广州11月的成交也延续止跌回稳。

5

房票安置

在落实“消化存量房产”的政策举措中，房票安置是各地浪漫扩张的一项紧迫举措。

所谓“房票”，等闲的瓦解是被征收东说念主（大多为城中村村民）的原房屋被拆迁后，房屋征收东说念主（大多为地方国资平台）根据原房屋价值评估出具的可用于购买商品房的“代金券”。

在一线城市中，广州自2024年1月审议通过《广州市房票安置实施决议》，并从1月5日开出全省首张房票，看成荔湾区石围塘旧城征拆项处所安置凭据。4月18日，广州市黄埔区五村七片城中村改造项目，出生了寰宇首张城中村改造项目房票。

上海则从本年8月20日披发并使用首张房票，成为第二个实施“房票安置”的一线城市。据不十足统计，寰宇已有逾越40城推出房票安置，促进需求开释、去库存。

点评：

房票安置，在广州随同城市更新而生。广州探索房票安置，始于2023年10月召开的筹画委员会议，彼时提倡“优化资本核算与征拆规范，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支执渠说念等策略，破解城中村改造繁难，培植改造着力”。

在各界顾惜中，广州的房票安置从提倡到实施，到实现跨区杀青，不外一年时辰。看成寰宇首个扩张“房票安置”的一线城市，广州在本年1月出台决议，在9月28日厚爱发出全市第一张市区荟萃的“跨区通用”房票。就在11月，这张在河汉区金融城东区房改房项目发出的房票，执有东说念主聘请杀青了荔湾区广钢花城一套114过去米的5房。

广州首张全市“跨区房票”收效地杀青，或意味着房票安置从此参加“全市流通”时间，助力城中村改造升级，促进商品房流通。

6

存量房收储

本年5月17日，央行发布讯息，成立3000亿元保障性住房再贷款，支执各地收购已建成商品房用于保障性住房。10月17日，财政部明确表态，在确保项目融资收益均衡的基础上，地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。这一政策将与其他相干支执政策协同发力，进一步拓宽地方的资金着手渠说念，既不错灵验消化存量，促进供需均衡，也有意于优化增量，多渠说念筹集保障性住房。

政府“收储”存量房，是指由政府收购已建成的存量商品房，将其用作保障性住房。根据中指商酌院的数据，贬抑本年11月，寰宇已有逾越60个城市发布了收购存量商品房用作保障性住房的搜集公告，逾越30个城市落地首批房源搜集笃信，明确了商品房收储需高亢的条目。

点评：

看成商品房去库存的一种表情，本年以来，寰宇多地也曾扩张政府收购存量房。

在广州，最早于本年8月运行在增城区试点收购，彼时引起公众蛮横顾惜。但在三个月后，广州就运行向全市搜集，收购面向房地产企业，且是也曾建成的存量商品房。要求所属项目临近交通便利、配套设施较为王人全；面积在90过去米以下；优先中式整栋或整单位未售、可实现阻塞处分的楼栋项目等。

在业界东说念主士看来，广州拟搜集收购的存量商品房，要求相对显高，或存在一定的收购难度。不外，在12月，广州厚爱发布《广州市配售型保障性住房处分办法（试行）》，提倡恰当产权明晰、位置恰当、面积适中等条目的存量房不错转化为配售型保障性住房，或一定进程上可推动存量房收购加速要领。

7

城中村改造

就在岁末，两部委部署“城中村改造”，将政策扩围涉近300城市。

早在2023年4月，中共中央政事局会议提倡，在超大特大城市积极稳步鼓舞城中村改造，同庚7月，相干文献印发。到本年10月17日，住建部在国新办发布会上，提倡“四个取消、四个虚构、两个增多”的政策“组合拳”，其中一个“增多”等于通过货币化安置等表情，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。

在11月15日，住建部、财政部荟萃印发告知《部署各地进一步作念好城中村改造职责》。按照告知要求，城中村改造政策支执范围从率先的35个超大特大城市和城区常住东说念主口300万以上的大城市，进一步扩大到近300个地级及以上城市。

点评：

城中村改造既是民生工程，亦然人心工程。这几年，事关城中村改造的政策支执一直在出台。如今政策扩围，不错让更多城市享受到城中村改造带来的城市发展红利，推动地方经济发展，带动做事契机等。在扩围后，城市享受了红利，项目享受了政策支执，地方政府也灵验破解了城中村改造中的资金筹措繁难。

在广州，本年头发布的《广州市城中村改造专项筹画（2021—2035年）》指出，至2035年，广州拟鼓舞272条城中村（行政村）改造、触及289个项目。刻下，广州全市11区皆有城中村改造项目在鼓舞，当中以黄埔区改造范围最广，触及改造的城中村数目最多。基于城中村改造项目上所滋生的商品房社区，也成为广州房地产市集的灵验补充。

8

房企退市

2024年11月11日，祥生控股、上置集团从港交所退市。究其退市原因，主若是未能在复牌截止日历前履行复牌指引，未能发布财务功绩敷陈。无特有偶，在此前的10月29日，佳源外洋、大唐集团、大发地产亦从港交所退市，退市原因也基本雷同。

据中指商酌院统计，2023年头以来，也曾有23家上市房企退市，其中2023年为13家，2024年贬抑当今为10家。

2020年头以来，至少76家房企发生债务负约，其中2022年是荟萃爆发的时段，到2024年，仍偶有房企爆发债务危急，但总体势头也曾放缓。

贬抑当今，据不十足统计，富力、融创、奥园、禹洲等少数房企基本完成境表里债券重组或延期。龙光、表情年、时间、碧桂园等房企基本完成境内债券延期，中原幸福、现代、绿地、中梁等房企基本完成境外债券延期或重组。表情年、旭辉、吉兆业等房企境外债重组决议赢得所需法定债权东说念主支执，债务重组赢得紧要通晓。部分房企重组或延期后债券仍靠近过时或屡次延期问题。

点评：

这几年，房地产行业深陷谐和，大浪淘沙，一批房企或断臂求生，或无奈退市。

在退市房企中，有的销售额一度逾越千亿，也有的上市不外数年。奈安在市集下行且执续底部运行之下，行业流动性执续下滑，企业的金钱欠债率执续飞腾。不是每一家房企都能等来“白衣骑士”，自救才是生计之说念。

值得注办法是，涉险房企中，刻下有少数房企也曾完成主要公开债务的重组，但仍靠近反复延期、二次重组等问题。在政府系列政策支执之下，楼市执续止跌回稳，房企或有望积沉重整。

9

太平盖世入户

本年7月，国务院印发《深刻实施以东说念主为本的新式城镇化政策五年行径筹画》的告知，“进一步深化户籍轨制更动”是要点任务之一。当中提倡放灵通宽除个别超大城市外的落户次第，扩张以经常居住地登记户口轨制。全面落实城区常住东说念主口300万以下城市取消落户次第要求，全面放宽城区常住东说念主口300万—500万城市落户条目。

在广州，本年11月18日，广州市发展和更动委员会发布对于公开征求《广州市户籍迁入处分国法（转变稿）》认识的公告，提倡广州将新增太平盖世入户、取消积分制入户年度限额次第、允许全日制大专学历入户广州、新增投资征税入户等转变内容。

尤为值得顾惜的是，广州拟实施区域离别化太平盖世入户，对“在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区内，领有正当产权住宅房屋且在本市联接交纳社会保障满1年的东说念主员”，可央求入户。

在12月18日，该户籍迁入认识扫尾搜集。据了解，相干部门下一步或将按照《广州市紧要行政决策步调国法》执行。根据业界东说念主士此前预估，“太平盖世入户”类的新政，或有望在本月底来岁头出台。

据中指商酌院统计，近几年，寰宇已有超20个城市出台“购房即可央求落户”政策。

点评：

入户广州等一线城市，曾是若干打工东说念主的理思。广州户籍迁入处分国法（转变稿）从搜集认识阶段，就引起公众顾惜。事实上，在广东，本年以来，已有佛山、惠州、东莞、中山接踵发布政策，明确在当地执有正当产权住宅房屋的非本市户籍东说念主员，可依条目央求入户该市。

入户广州的路线不少，而通过太平盖世式的买房入户，是其中较为“捷径”的一条。对于广州而言，该政策也有意于提高广州城市的东说念主口竞争力，诱惑更多东说念主才来广州太平盖世，促进房地产市集交游培植。

10

住房以旧换新

看成助力房地产市集巩固止跌回稳的态势的紧迫一招，2024年以来，寰宇多城推出住房“以旧换新”等举措，以提振市集信心，促进市集需求执续开释。

住房“以旧换新”，是指由政府指定的机构或房地产企业通过收购、置换、补贴等表情，饱读舞和匡助已有住房的住户卖旧换新。归纳起来，各地支执“以旧换新”主要通过“中介帮卖旧房”和“国企收购旧房”两种口头；此外，不少城市也出台了补贴政策。

广州在本年4月底发布《广州市推动大鸿沟开采更新和耗尽品以旧换新实施决议》之后，房地产行业的多部门纷繁合作反馈，推出住房市集的“以旧换新”。

根据中指商酌院监测数据显现，贬抑2024年7月，寰宇已有超百城延续推出相干政策，高亢住户以旧换新、以小换大等住房改善需求。

点评：

广州住房鸿沟的“以旧换新”，从本年5月运行。

5月22日，广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会厚爱倡议推出全市住房“以旧换新”行动。旨在加速广州市一二手商品住房流通，培植交游便利度和运动度，虚构交游资本。

“以旧换新”行动推出一个月内，三批参与行动的房地产开发企业缠绵68家，累计参与中介机构共67家，共有206个商品住房项目。据彼时统计，全市住房“以旧换新”行动成交（已签认购书）客户数目逾越200组，挑升向参与“以旧换新”购房客户数目超600组。

与此同期，广东省房协也推出“以旧换新寰宇免佣”等四项行径促进商品房耗尽。省市机构协力，买通房地产市集的一二手流通法子，共促房地产市集止跌回稳。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬开云(中国)开云kaiyun·官方网站